Il gestionale per affitti brevi
che non ti fa sbagliare i conti
Calendario a prova di overbooking, contratti che reggono lo storico, payout calcolati notte per notte. Dalla data bloccata al bonifico al proprietario, senza un foglio di calcolo di mezzo.
Costruita da Emerald Rent per gestire il proprio portafoglio in Salento e sul Lago di Garda.
Occupancy
78%
su notti vendibili
ADR
€142
ricavo ÷ notti occupate
RevPAR
€111
stessa base dell'occupancy
Payout
€4.280
competenza di settembre
Notti occupate per mese
Il punto di partenza
Tre immobili si gestiscono a memoria.
Dieci, no.
I gestionali generici trattano una prenotazione come una riga. Chi fa property management sa che è un accordo, un calendario, un incasso e un bonifico a qualcun altro.
Due calendari, una notte sola
Il gestionale dice libero, il sito dice occupato. Qualcuno se ne accorge quando l'ospite è già davanti al cancello.
Il rendiconto si rifà a mano
Un soggiorno a cavallo di due mesi, una commissione cambiata a metà anno, e il foglio di calcolo smette di quadrare.
Il proprietario chiede e tu cerchi
«Quanto ho incassato ad agosto?» diventa mezza giornata fra estratti conto del portale e ricevute delle pulizie.
Cosa contiene
Dodici moduli che parlano fra loro
Non una collezione di schermate: un dato inserito una volta arriva fino al bonifico senza essere ridigitato.
Calendario e prenotazioni
Una griglia sola per prenotazioni e blocchi, unità per unità. Prenotare l'intera struttura occupa tutte le stanze, e il conflitto villa-suite emerge da solo.
Immobili e unità
Dalla casa venduta solo intera alla masseria con cinque suite: lo stesso modello regge entrambe, senza casi particolari.
Proprietari e comproprietà
Quote percentuali che devono fare 100, referente designato, e ogni importo ripartito riga per riga senza perdere centesimi.
Contratti
Commissione o sublocazione, fee d'ingresso, decorrenza. Rinegoziare crea un nuovo contratto: le prenotazioni già inserite tengono le loro condizioni.
Movimenti e riconciliazione
Commissione del portale per canale, costi extra, accrediti cumulativi dei portali. Finché lo scostamento non è zero, l'accredito resta aperto.
Payout ed estratti conto
Competenza per notte, secondo cancello sull'incasso, bonifico il 10 del mese. Un payout erogato non si modifica: si corregge con un conguaglio.
KPI e analisi
Occupancy, ADR, RevPAR e rendimento calcolati al volo dalle prenotazioni, con i blocchi fuori dal denominatore. Niente colonne da tenere sincronizzate.
Scadenzario e avvisi
Polizze, bolli, manutenzioni ricorrenti. L'attività chiusa rigenera da sola la successiva, e chi ha un incarico lo sa subito, anche via email.
Portale proprietari
Ogni proprietario entra e vede i suoi immobili, il suo calendario, il suo estratto conto. Nient'altro, e non perché il menu lo nasconde.
Prenotazione diretta
Sito pubblico per struttura con caparra del 30% via Stripe. Le date si trattengono in opzione e si liberano da sole se il pagamento non arriva.
Canali e portali
Airbnb, Booking, diretta: ogni canale porta la sua commissione, fotografata sulla prenotazione nel momento in cui nasce.
Export per il commercialista
Un CSV che Excel italiano apre senza procedure d'importazione, sul mese di erogazione, con la competenza nella colonna accanto.
Perché è diversa
Le decisioni che si vedono solo dopo un anno d'uso
Sono le scelte che nessuna demo mostra, e che decidono se fra dodici mesi i tuoi numeri saranno ancora affidabili.
Vendere due volte la stessa notte è impossibile, non improbabile
Il divieto non è un controllo scritto nel codice, che un bug o una chiamata simultanea possono aggirare: è un vincolo del database. Prenotazioni e blocchi condividono lo stesso spazio, quindi la settimana che il proprietario si tiene per sé difende le date esattamente come una prenotazione pagata.
Rinegoziare un contratto non riscrive i report dell'anno scorso
Un contratto non si modifica: se ne firma uno nuovo con la sua data di decorrenza, e ogni prenotazione conserva la percentuale in vigore quando è stata presa. Alzare la commissione al 24% oggi lascia intatto il rendiconto di luglio, che continuerà a dire 21% perché è ciò che è successo.
Il compenso si conta per notte, non per prenotazione
Un soggiorno dal 28 settembre al 3 ottobre vale tre notti a settembre e due a ottobre, con pulizie e commissione del portale spalmate in proporzione. È la differenza fra un rendiconto che corrisponde all'occupazione reale e due mesi, uno gonfio e uno vuoto, che non corrispondono a niente.
Chi non deve vedere un dato non lo riceve nemmeno
Le regole di visibilità vivono nel database, non nell'interfaccia. Il personale sul campo riceve indirizzo, date e numero di ospiti, mai gli importi. Un proprietario non raggiunge i numeri di un altro nemmeno interrogando l'API a mano. E ogni modifica lascia una traccia scritta in automatico.
Un dato che manca resta «da calcolare», non diventa zero
Se la commissione di un canale non è ancora configurata, la piattaforma lo dichiara. Non inventa una percentuale plausibile e non mette zero: uno zero significherebbe «il portale non trattiene nulla» e gonfierebbe di una cifra mai incassata il bonifico che il proprietario sta per ricevere.
Le cose che devono succedere da sole succedono nel database
Gli avvisi di scadenza, le ricorrenze delle manutenzioni e la pulizia delle opzioni non pagate girano a orario fisso dentro il database. Continuano a funzionare anche nel momento in cui il sito è irraggiungibile, che è esattamente quando servono di più.
Dal soggiorno al bonifico
Quattro passaggi, nessuno a mano
La prenotazione entra
Dal portale, dal sito diretto o inserita a mano. Nasce con il suo canale, la sua commissione e le condizioni del contratto in vigore quel giorno.
Le notti trovano il loro mese
Ogni notte appartiene al giorno in cui inizia. I costi si ripartiscono in proporzione, i centesimi di resto vanno al mese con più notti.
L'incasso viene verificato
Solo le notti realmente incassate entrano nel payout — al netto della commissione del portale, che accredita già decurtata. Un acconto non basta.
Il bonifico parte con il suo estratto conto
Il 10 del mese successivo, con il documento che spiega ogni riga. Una volta erogato non cambia più: si corregge con un conguaglio dichiarato.
A che punto siamo
Quello che funziona e quello che deve ancora arrivare
Nessuna funzione annunciata come pronta se non lo è. Vale per la piattaforma quanto per i numeri che produce.
In produzione
- ✓Immobili, unità e proprietari con quote
- ✓Contratti con storico delle rinegoziazioni
- ✓Calendario unificato anti-overbooking
- ✓Attività, ricorrenze e avvisi via email
- ✓KPI di portafoglio e per immobile
- ✓Portale proprietari con isolamento verificato
- ✓Movimenti, riconciliazione e commissioni per canale
- ✓Payout, estratti conto ed export contabile
- ✓Motore di prenotazione diretta con Stripe
In lavorazione
- →Channel manager bidirezionale (architettura definita)
- →Housekeeping e ticket di manutenzione
- →Inventario e team sul campo
- →CRM ospiti e check-in digitale
- →Revenue management e prezzi dinamici
Passo successivo
Vediamola sui tuoi numeri
Mezz'ora insieme sul tuo portafoglio: quante unità gestisci, su quali canali, come rendiconti oggi. Da lì si capisce in fretta se questa piattaforma ti serve davvero.
Sei un proprietario e cerchi chi gestisca il tuo immobile? emeraldrent.it